10月22日，萬科舉行年度業(yè)務交流會。萬科董事會主席郁亮對當前房地產(chǎn)行業(yè)的基本看法概括為十六個字：“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機會。”他表示，經(jīng)歷過政策紅利、金融紅利之后，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來新的常態(tài)化發(fā)展階段。在去杠桿、去金融化的行業(yè)“縮表”過程中，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來難熬的陣痛。但只要企業(yè)做的足夠好，未來仍有多方面的發(fā)展機會。

　　行業(yè)回歸常態(tài)

　　郁亮認為，在過去國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時代，國內(nèi)的人均居住面積和居住條件都得到了很大的改善。但同時，房地產(chǎn)的高速發(fā)展也帶來了很多行業(yè)問題，例如房價的走高導致很多年輕人買房壓力過大，進而影響城市人才的引入。此外，房地產(chǎn)行業(yè)如果過多占用金融資源，也會擠壓高新技術產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)和小微企業(yè)的發(fā)展。

　　“這些都是我們行業(yè)大發(fā)展、黃金時代發(fā)展留下的問題，我們不得不正視。”郁亮表示，從近年來國家明確“房住不炒”后，行業(yè)開始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，就是跟老百姓息息相關的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)從過去的黃金時代到如今回歸常態(tài)，是行業(yè)發(fā)展的必然。

　　郁亮表示，從去年下半年開始，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)里的投入占比就開始明顯下降，這就要求地產(chǎn)開發(fā)商要降負債、控杠桿，以及去金融化。房地產(chǎn)行業(yè)收縮資產(chǎn)負債表的過程是很痛苦的，這直接體現(xiàn)為地產(chǎn)項目的投資、開工數(shù)據(jù)下降，疊加前期高價拿地，整個行業(yè)的短期業(yè)績正在受到明顯的沖擊。

　　郁亮稱，回首過去房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，先是土地紅利階段，后又迎來金融紅利階段。在這兩個時期，資本市場評價地產(chǎn)公司的價值，先是以土地儲備為指標來估值。后又以賺多少錢，用市盈率（PE）來估值。經(jīng)過這兩個階段后，房地產(chǎn)行業(yè)需要反思，過去行業(yè)取得的成績有多少是通過為客戶提供好產(chǎn)品、好服務來獲得的，又有多少是政策和金融杠桿帶來的。隨著政策和金融紅利的消退，行業(yè)必然要經(jīng)歷陣痛。

　　仍有很多機會

　　雖然直言壓力巨大，但郁亮認為，行業(yè)陣痛之后仍有機會。

　　郁亮舉例稱，2008年前后，家電行業(yè)曾經(jīng)在家電下鄉(xiāng)補貼浪潮中一度大規(guī)模擴張，行業(yè)龍頭的收入年增速一度超過了40%。但在2012年以后，隨著家電下鄉(xiāng)政策的逐步退坡，在這種行業(yè)陣痛下，也造就了美的、格力、海爾等一批優(yōu)秀企業(yè)的脫穎而出，如今這些優(yōu)秀的企業(yè)正通過數(shù)字化改造、品牌研發(fā)提升迎來新的快速發(fā)展階段。此外，國內(nèi)的服飾品牌也曾經(jīng)歷過門店倒閉潮，但如今李寧、安踏等企業(yè)正借助“國潮”以及品牌重塑重回增長通道。

　　“從家電和服飾行業(yè)的發(fā)展可以看到，一個行業(yè)經(jīng)過縮表陣痛后，只要企業(yè)做得夠好，就一定還有發(fā)展機會。”郁亮表示，對國內(nèi)房企而言，在城市和客戶需求維度方面仍有很多機會。比如，城市更新越來越成為一種趨勢，城市發(fā)展以前只管生產(chǎn)，但現(xiàn)在生產(chǎn)、生活跟生態(tài)三方面融合。在這個過程中，對項目開發(fā)的要求也更綜合，而不是簡單聚焦開發(fā)某個單一功能。這種變化體現(xiàn)在新城建設、都市圈建設以及軌道物業(yè)綜合體等方方面面。

　　老百姓生活服務方面的需求也存在許多機會。郁亮舉例稱，最近經(jīng)常有客戶反映物業(yè)管理水平是不是下降了，因為以前看得到保安，現(xiàn)在看不到了。“這其實是科技水平發(fā)展提高，自動化機器取代了人。但隨之而來又出現(xiàn)了新的課題，就是如何讓客戶感到歸家動線是有溫度的，而不是只看到機器。”郁亮表示，未來這種服務會越來越精細，科技、節(jié)能也要跟人的需要相匹配才行，不能光顧著提高效率。這其中，每一個值得改進的地方都是萬科業(yè)務發(fā)展的空間。