中新經(jīng)緯客戶端7月19日電 (薛宇飛)自2020年下半年以來，“三道紅線”、銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度、22城集中供地試點等政策相繼落地，房地產市場迎來重大變化，房地產企業(yè)的競爭格局也隨之改變。

　　多數(shù)分析認為，在新的政策下，不同規(guī)模企業(yè)所受的影響不盡相同，在融資、拿地受限后，規(guī)模房企、品牌房企的優(yōu)勢更為明顯，中小房企的生存空間進一步受到擠壓。在外部局勢影響下，企業(yè)內部紛紛加快組織架構調整，以適應當前的市場環(huán)境。

　　頭部房企拓寬護城河

　　2021年，房企把握“就地過年”機遇，積極營銷，搶收回款，在去年較低的基數(shù)上，銷售業(yè)績在今年上半年實現(xiàn)同比大幅增長?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元人民幣，同比增長36.7%，業(yè)績規(guī)模整體提升。

　　上半年，各梯隊房企銷售業(yè)績門檻繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增長。行業(yè)龍頭房企穩(wěn)健發(fā)展，保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻1558.8億元，較2020年上半年增長70.9%。

　　根據(jù)克而瑞的排名，上半年操盤銷售金額超過3000億元的企業(yè)共有4家，其中，碧桂園的操盤銷售額為4051.1億元，是唯一一個超過4000億的的房企，位居行業(yè)第一。而根據(jù)碧桂園在港交所披露的數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，累計實現(xiàn)權益合同銷售金額3030.9億元，同比增長13.54%，連續(xù)6個月實現(xiàn)累計同比增長。

　　TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較2020年同期分別同比提升逾50%，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長；百強梯隊的房企表現(xiàn)出較高的業(yè)績增長，TOP100房企銷售操盤金額門檻同比提升54%至125.5億元；而截至上半年末，TOP200房企銷售操盤金額門檻僅30億元，增幅略低于其他梯隊房企，增長空間受限。

　　“三道紅線”政策實施以來，房企的負債問題成為外界關注的重點，在融資受限的情況下，頭部企業(yè)憑借著規(guī)模、品牌等優(yōu)勢，優(yōu)勢地位更加凸顯。那些既具有相當規(guī)模、財務底色又比較優(yōu)異的企業(yè)，更是成為其中的佼佼者。

　　仍以碧桂園為例，截至2020年底，公司有息負債總額降至3265億元，下降11.7%；期末平均融資成本5.56%，同比下降78個基點；凈負債率55.6%，已連續(xù)多年保持凈負債率低于70%，遠低于行業(yè)均值；可動用現(xiàn)金余額達1836億元，資金保障能力強大，現(xiàn)金流保持穩(wěn)定。在三大國際權威評級機構中，穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”評級。

　　對內強基 對外提質

　　有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自“三道紅線”等政策出臺以來，房企管理架構變革和產品品質提升的步伐，有所加快。

　　高喊活下去的萬科集團董事會主席郁亮，曾在去年11月公開表示：“‘三道紅線’后，金融紅利、土地紅利都結束了，現(xiàn)在要求我們要靠管理，而這時候所有企業(yè)都來到同一起跑線，都要適應這件事情帶來的體制轉變問題。原先拿地很關鍵，而如今好產品、好服務比拿地更重要，組織架構也要因此跟著調整。”

　　今年6月，萬科啟動組織和人事變革，將現(xiàn)有的五大區(qū)域將被拆分為七個，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區(qū)域。同時，萬科將研究與開發(fā)專業(yè)公會改為開發(fā)經(jīng)營中心，負責開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務的專業(yè)能力建設和業(yè)務發(fā)展。去年，碧桂園對區(qū)域公司進行的一系列組織調整，也引發(fā)外界關注，2020年10月，碧桂園新成立29個區(qū)域，調整后的下轄區(qū)域增加至106個。

　　億翰智庫認為，房企組織變革主要圍繞總部精簡、區(qū)域優(yōu)化、多元化業(yè)務條線調整三大主題，一方面可以通過調整組織架構，加強對所在城市的深耕，提高市場占有率；另一方面組織架構的優(yōu)化整合，有利于降低公司的管理成本，達到降本增效的目的。以碧桂園、金科等為代表的房企對區(qū)域組織架構的裂變，則是出于聚焦管理精度、縮短管理半徑、充實布局，并繼續(xù)深耕各能級城市的需要。

　　產品輸出方面，企業(yè)也競相進行品質升級，有媒體統(tǒng)計稱，在2020年，至少16家房企發(fā)布了產品方面的動作或成果。2021年初，融創(chuàng)發(fā)布了“融創(chuàng)I AM I生活新主張”，意在引導主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月，碧桂園重點推出“星、府、云、天”四大產品系列，以“極致的實用主義”為核心，闡釋碧桂園對現(xiàn)當代美好人居產品最新理念。

　　多元化路徑

　　在房地產行業(yè)的下半場，企業(yè)爭相尋找第二增長點，多元化探索被提上日程。觀察發(fā)現(xiàn)，有的房企會選擇在相關行業(yè)進行業(yè)務布局，以相對擅長打法拓展業(yè)務廣度；有的則跳入一個新的、更大規(guī)模的行業(yè)，謀求極致的爆發(fā)點。

　　近日，龍湖集團進行了組織架構調整，新設立地產航道，新航道與此前的商業(yè)、租賃住房、智慧服務、塘鵝等并列。這一調整的背后，反映的是龍湖“開發(fā)+服務”雙引擎驅動模式，即在保持地產開發(fā)主業(yè)不斷壯大的同時，商業(yè)、冠寓、智慧服務等業(yè)務全面開花。

　　2020年，龍湖非房地產開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(不含稅)租金收入75.8億元，同比增長30.9%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%；智慧服務現(xiàn)收入58.4億元(合并抵消前收入約為77億元)，同比增長36%。

　　相比于龍湖圍繞主業(yè)進行布局，碧桂園則既在物業(yè)服務、酒店等相關產業(yè)“撒網(wǎng)”，也選擇在建筑機器人、現(xiàn)代農業(yè)等領域“捕魚”。碧桂園旗下的博智林機器人公司成立于2018年，公司有在研建筑機器人近50款，其中絕大多數(shù)機器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個建筑機器人產品線。

　　截至今年6月，博智林機器人公司已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應用，服務覆蓋14個省份超65個項目，累計應用施工超百萬平方米。同時，碧桂園不斷擴充博智林機器人公司的規(guī)模，招攬專業(yè)人才的加入。

　　億翰智庫認為，碧桂園集團的多元化業(yè)務與地產主業(yè)形成良好的協(xié)同效應，機器人加快項目 周轉速度、降低用人成本，物業(yè)服務與政府達成合作、擴大品牌效應，創(chuàng)投所投項目涵蓋產 業(yè)上下游以及消費、服務領域，打通全產業(yè)鏈，最終服務于地產主業(yè)，推動市場占有率進一 步提升。