5月10日，北京千億級的土拍拉開帷幕。在首批集中供應(yīng)的30宗地塊中，除此前以底價成交的5宗之外，其余25宗地都會在5月10日、11日兩天內(nèi)決定歸屬。

　　據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計(jì)，在5月10日率先拍賣的12宗地塊中，包括海淀區(qū)兩宗、朝陽區(qū)10宗，總起始價479.33億元，最終共成交516.19億元。加上此前成交的5宗地塊，截至目前，北京首次集中供地共“攬金”644.19億元。

　　房企拿地?zé)崆楦邼q

　　“從首批地塊的房企陣容到報價情況來看，北京土地市場熱度依舊。原因在于北京宅地出讓已空窗足足兩個月，太多土地儲備告急的房企急需補(bǔ)倉”，克而瑞研究中心指出。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國范圍內(nèi)已明確在4-5月開啟集中供應(yīng)土地的城市包括：廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、長春、合肥、濟(jì)南、成都、鄭州、蘇州、廈門、徐州、長沙等。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前第一批入市地塊起價已超過7000億元，預(yù)計(jì)22個熱點(diǎn)城市第一批集中賣地的收入將超過萬億元。

　　張大偉稱，單次大批量的土地供應(yīng)既考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，也對政府的管理能力提出了更高要求。“資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)將獲得更多拿地機(jī)會，資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大沖擊，未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的分化將進(jìn)一步加劇。”他說。

　　在此背景下，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)，比如，在參與本次北京集中土拍的50余家房企中，有37個以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，各開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中各有分工，一方面可減輕資金壓力，同時計(jì)入各自業(yè)績；另一方面，也可避免惡性競爭哄抬地價。

　　“限地價競配建”成標(biāo)配

　　中國證券報記者注意到，北京首批集中供地的土地出讓方式結(jié)合了區(qū)域位置、周邊市場、土地成本等因素作出了針對性調(diào)整，涉及設(shè)定地價上限、競建公租房、競建高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競建國際人才社區(qū)房、套內(nèi)70/90及房屋銷售價格引導(dǎo)等七大類土地競拍規(guī)則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限地價的基礎(chǔ)上，提前公布地塊合理上限價格，有利于房企根據(jù)合理利潤空間理性拿地。

　　“這一輪土拍標(biāo)志著‘限地價、競配建’成為土地出讓新模式，甚至是標(biāo)配。在這種模式下，既能保障開發(fā)商獲得一定利潤，限價政策又能執(zhí)行下去，還能完成政府目標(biāo)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，當(dāng)下熱點(diǎn)城市最重要的任務(wù)就是加大保障性租賃住房建設(shè)。

　　此輪北京集中土拍的所有地塊全部設(shè)立了“地價上限”，對應(yīng)溢價率在2.5%-15%不等，最高不超過15%。此前上海也公布了全新的宅地出讓“限價競價”規(guī)則：最高報價一般限定為起始價的110%。廣州設(shè)置的地價上限則相對較高，為45%。

　　穩(wěn)地價穩(wěn)房價信號強(qiáng)烈

　　“就北京的競拍規(guī)則來看，出現(xiàn)地王的可能性微乎其微，低溢價率可能是北京供地很長一段時間的主旋律。”張大偉說。

　　“設(shè)置地價上限的目的就是限房價。先從源頭上把地價控住，這樣就可以穩(wěn)住后端的房價了。”李宇嘉認(rèn)為，地價上限的設(shè)置一方面應(yīng)確保土地要素市場化，另一方面也應(yīng)確保地價占房價的比重在合理區(qū)間，使最終成交的土地價格既是市場化的，也是合理的。

　　李宇嘉預(yù)計(jì)，土拍雖依舊火熱，但在大規(guī)模供地下，地價總體漲幅下降，外圍地價平穩(wěn)，土地端導(dǎo)致的樓市火爆將會明顯緩和。