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　　在一系列房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，盡管2017年上半年房地產(chǎn)整體成交縮量，但是憑借著全面的布局和蠶食中小房企的市場份額，龍頭房企依然取得了業(yè)績的飛躍。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年已經(jīng)有7家房企的銷售額突破千億大關(guān)，全年預(yù)計(jì)將會涌現(xiàn)20家千億房企。但與規(guī)模的快速增長相對的是，伴隨著可能迎來的市場調(diào)整期，以及土地、融資成本的上升，房企的平均凈利潤有可能首次跌破10%．

　　今年千億房企或達(dá)20家

　　在2010年，當(dāng)所有人對萬科全年破千億元的銷售額嘖嘖稱奇的時(shí)候，大多不會想到在7年之后，千億房企已經(jīng)長出了一幅“大眾臉”。

　　盡管大多數(shù)上市房企還沒來得及公布自己的半年業(yè)績，但根據(jù)C R IC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在20 17年1- 6月，已經(jīng)有碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、中海、融創(chuàng)7家開發(fā)商的銷售額突破千億元，同比去年上半年的5家再有突破。

　　而且，碧桂園、萬科、恒大半年的銷售額就已經(jīng)突破兩千億大關(guān)，逼近三千億。“預(yù)計(jì)2017年全年千億房企數(shù)量將在20家左右，其中，碧桂園、萬科或許也將成為今年的兩匹黑馬殺入60 0 0億的軍團(tuán)。總的來看，2017年上半年‘千億軍團(tuán)’不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，市場進(jìn)一步向品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發(fā)展格局愈加明顯。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者。

　　據(jù)了解，在今年核心一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)的市場背景下，三四線城市迎來了放量的窗口期，今年上半年三四線城市對于這些房企的銷售貢獻(xiàn)度普遍較高，這是區(qū)別于去年的房企銷售業(yè)績大幅提升的一個(gè)非常重要原因。

　　據(jù)中國恒大透露，盡管在北上廣深項(xiàng)目不算太多，但今年上半年該集團(tuán)共有79個(gè)新開盤項(xiàng)目，讓其取得超過兩千億元的銷售額。而到了下半年，布局廣泛的恒大將會有223個(gè)新項(xiàng)目開盤，預(yù)計(jì)全年銷售額將超過5000億元。

　　近三分之一銷售額用來買地

　　與快速增長的銷售額相對應(yīng)的是，龍頭房企們也在同樣的時(shí)間內(nèi)，花出大價(jià)錢儲備土地。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，銷售額排名前十的房企，一共賣出了15381億元的房子。但為了補(bǔ)倉土地，今年上半年拿地金額排在前十名的房企，也一共花了4696億元，接近銷售額的三分之一。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中前30名的拿地資金總額合計(jì)逾8700億元，同比增長66.4%（可比數(shù)據(jù)口徑）。

　　其中今年上半年銷售額最高的碧桂園，銷售金額達(dá)到2842.2億元，但買地支出也達(dá)到了1145億元，占到了銷售額的40%．萬科上半年也花了755億元購置土地，如果再加上6月30日其在廣州花551億元拿下的廣信資產(chǎn)包，半年的總土地支出超過1300億元。而在過去兩年通過并購獲取大量土地儲備的恒大，則顯得較為“淡定”，今年上半年的土地支出僅為354億元，環(huán)比減少一半。

　　融資成本快速上升

　　在花大價(jià)錢拿地的同時(shí)，從去年10月以來，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會共發(fā)布了不下十份相關(guān)文件，收緊融資政策。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地通過私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的融資規(guī)模為1771 ．8億，同比降幅達(dá)74%．

　　“現(xiàn)在余額寶的年化收益都已經(jīng)超過4%，不少理財(cái)產(chǎn)品等收益更是超過5%，房企怎么可能還能像去年一樣只要花4%左右的融資成本就能拿到錢。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。中原地產(chǎn)指出，2017年來，房企發(fā)債利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%．相比之下，2016年的平均融資成本在4%左右的水平。

　　據(jù)了解，6月恒大成功發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28 ．24億美元，合計(jì)發(fā)債66 ．24億美元，利率最低6 ．25%．而泰禾在6月30日發(fā)行的一筆15億元公司債，利率達(dá)到7.5%．

　　下半年房地產(chǎn)市場將降溫

　　近日，中國銀行(3.690, 0.02, 0.54%)發(fā)布的最新經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告預(yù)計(jì)，今年下半年，受較嚴(yán)調(diào)控政策影響，中國一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅將繼續(xù)放緩，部分城市房價(jià)還可能有所下跌。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來中國商品房銷售面積和銷售額同比增速逐月降低。從40個(gè)大中城市數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積5月份同比下降25 ．3%，而上年同期為增長22 ．4%．二、三線城市銷售面積分別同比增長2.6%、10.2%，較上年同期分別下降40.2、22.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，“3·17”新政以來（截至6月底），有52個(gè)城市或地區(qū)出臺調(diào)控政策，累計(jì)共出臺120項(xiàng)限購政策、162項(xiàng)限貸政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，目前部分熱點(diǎn)城市，如北京、上海、合肥、蘇州等地的二手房價(jià)已經(jīng)開始跌了，部分城市已經(jīng)開始成交量萎縮。

　　克而瑞研究中心預(yù)測，目前一線和熱點(diǎn)二三線城市房價(jià)猶存上漲壓力，政策尚未根本扭轉(zhuǎn)投資購房預(yù)期，因此下半年短期內(nèi)調(diào)控政策難以放松，更無退出的可能性；另一方面，調(diào)控政策一輪嚴(yán)于一輪，政策效果疊加帶來的市場變化正在進(jìn)行量的積累，成交量大幅下滑的同時(shí)，房價(jià)漲幅逐月收窄。

　　部分房企或“以價(jià)換量”沖業(yè)績

　　張宏偉認(rèn)為，今年下半年和明年上半年，核心一二線城市樓市即將進(jìn)入調(diào)整的周期，市場銷售的壓力馬上也會顯現(xiàn)出來。在去庫存壓力與企業(yè)資金面較為緊張的市場背景下，降價(jià)等促銷措施也會不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致房企獲利能力不斷下降。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，盡管2016年樓市大旺，但是房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率并沒有因?yàn)樾袠I(yè)處于上行期而大幅上漲，僅為10.43%．而從趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16 ．65%降低至2016年的10.43%．

　　“從下半年龍頭房企銷售業(yè)績變化趨勢來看，由于市場將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期，龍頭房企還會利用自己規(guī)?；膬?yōu)勢‘保量’，即使‘以價(jià)換量’也要‘沖業(yè)績’，確保規(guī)模上的市場地位。”張宏偉預(yù)計(jì)，等今年的上市房企年報(bào)出來，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率，可能因?yàn)槭袌鲞M(jìn)入調(diào)整期和融資成本的提升，首次跌破10%大關(guān)，降低至8%-9%．