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今年1月，重慶泰吉置業(yè)有限公司出資2000萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)重慶東隆投資有限公司所持有的全資子公司重慶高泰房地產(chǎn)公司100%股權(quán)，而重慶高泰房地產(chǎn)公司名下卻擁有236.11畝出讓金高達(dá)約5.2億元的土地。

目前，合川規(guī)劃和自然局正在按照《閑置土地處置辦法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》相關(guān)規(guī)定，調(diào)查此事。

這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底是什么情況呢？對(duì)此，記者進(jìn)行了多方調(diào)查。

約5.2億元取得236.11畝國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)

近日，記者來(lái)到合川區(qū)合陽(yáng)街道城北大道重慶東隆投資公司，通過(guò)招拍掛方式取得的土地現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)大工地，大大小小的運(yùn)渣車進(jìn)進(jìn)出出運(yùn)輸土石方。在施工工地大門口，還貼著“通知書”稱：該工地正在進(jìn)行平基土石方工程，希望相關(guān)單位配合施工。

知情人杜先生告訴上游新聞·重慶商報(bào)記者，2014年3月4日，重慶東隆投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東隆投資公司”)通過(guò)招拍掛方式取得合川區(qū)合陽(yáng)街道2宗總面積約531.41畝國(guó)有建設(shè)用地，土地用途是二類居住地。

記者從2014年3月24日東隆投資公司與原合川區(qū)國(guó)土資源與房屋管理局簽定的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(渝地《2014》(合川)45號(hào))看到，東隆投資公司開發(fā)建設(shè)其中一宗土地面積157408平方米(約236.11畝)土地，土地出讓價(jià)約5.2億元。

“按照合同約定，東隆投資公司應(yīng)在2014年12月31日前，付清土地出讓價(jià)約5.2億。”杜說(shuō)，根據(jù)合同，東隆投資公司還需要2015年1月1日之前開工，2017年12月31日之前竣工。

事情就出在這筆5億多元的土地出讓金上面。

由于東隆投資公司資金不足，沒有按照合同約定繳納土地出讓金，在土地閑置5年后的2019年6月24日，才將最后一筆出讓金約8000萬(wàn)元繳清。

“按照東隆投資公司和原合川國(guó)土和房屋局簽訂的合同，土地閑置不滿2年應(yīng)該繳納土地閑置費(fèi)，如果土地閑置超過(guò)2年，原合川國(guó)土和房屋局有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)。” 他說(shuō)，東隆投資公司既沒有繳納超過(guò)1億元的土地閑置費(fèi)，原合川國(guó)土和房屋局也沒有收回東隆投資公司取得的土地。

成立全資子公司，土地被登記在子公司名下

2019年7月16日，東隆投資公司成立了全資控股子公司重慶高泰房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“高泰房地產(chǎn)公司”)。

記者獲悉，2020年1月16日，東隆投資公司與高泰房地產(chǎn)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)協(xié)議書》，該協(xié)議第三項(xiàng)約定東隆投資公司自愿將土地面積約236.11畝的土地使用權(quán)100%劃轉(zhuǎn)給高泰房地產(chǎn)公司。同時(shí)，第四項(xiàng)約定，本宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)價(jià)款為人民幣零元。

業(yè)內(nèi)人士介紹，按照東隆投資公司與高泰房地產(chǎn)公司簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)協(xié)議書》內(nèi)容顯示，東隆投資公司將價(jià)值不低于5.2億的國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償劃給高泰房地產(chǎn)公司。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

“東隆投資公司直到2019年6月24日才繳納最后一筆出讓金，2020年1月18日才取得國(guó)土證，并沒有按合同規(guī)定在期限時(shí)間內(nèi)進(jìn)行投資開發(fā)。因此，這236.11畝的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”

2000萬(wàn)元收購(gòu)擁有5.2億元土地的公司100%股權(quán)

在2020年1月15日，重慶泰吉置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰吉置業(yè)公司”)以2000萬(wàn)元的價(jià)格，從東隆投資公司獲得全資子公司高泰房地產(chǎn)所持的100%股權(quán)。也就是說(shuō)，泰吉置業(yè)公司只花了2000萬(wàn)元獲得了價(jià)值5.2億元國(guó)有土地使用權(quán)。

記者獲悉，該236.11畝的土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)是渝(2020)合川區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第000072797號(hào)，土地用途是二類居住地，出讓期限住宅是70年，商業(yè)是40年。

記者聯(lián)系了多名律師和法學(xué)專家，他們表示按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第三十九條規(guī)定，有下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。

“也就是說(shuō)，要轉(zhuǎn)讓必須完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。”一名法學(xué)專家介紹，根據(jù)雙方協(xié)議和目前的情況看，這塊236.11畝的土地在2020年1月18日才取得國(guó)土證，現(xiàn)在還在進(jìn)行平基土石方工程，并沒有完成《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的開發(fā)投資總額要達(dá)到百分之二十五以上的基本事實(shí)，就被東隆投資公司將高泰房地產(chǎn)所持的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給泰吉置業(yè)公司。

業(yè)內(nèi)人士介紹，東隆投資公司與高泰房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，他們是根據(jù)2016年12月23日重慶市國(guó)土房管局制定的《重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定》第二十一條規(guī)定，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，不再辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按轉(zhuǎn)移登記直接辦理。其第一種情形是母公司與其全資子公司之間。

在這名業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這屬于《重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定》的特殊情形，他們就是利用了這個(gè)漏洞，東隆投資公司先成立全資子公司，再將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給子公司，然后泰吉置業(yè)公司購(gòu)買東隆投資公司子公司（即高泰房地產(chǎn)公司）的全部股權(quán)，就可以利用這一政策，以該規(guī)定特殊情形的方式，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，泰吉置業(yè)公司由此取得這塊國(guó)有土地使用權(quán)。雖然土地登記在該子公司名下，但該子公司已經(jīng)賣給了泰吉置業(yè)公司，這塊土地也就實(shí)際屬于泰吉置業(yè)，名為股權(quán)買賣，實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓。

合川正在調(diào)查轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)一事

6月10日，記者多次撥打東隆公司負(fù)責(zé)人張某的電話，張某電話一直占線。

記者又聯(lián)系上泰吉置業(yè)公司負(fù)責(zé)人周滋柏。周滋柏看了記者的記者證后，讓記者提供采訪提綱，記者提供采訪提綱后，一直到記者發(fā)稿時(shí)，周滋柏都沒有給記者回復(fù)。

記者來(lái)到合川區(qū)規(guī)劃和自然資源局了解情況，表明采訪意圖，一直到記者發(fā)稿時(shí)，合川規(guī)劃和自然局沒有接受采訪。

記者獲悉，今年5月11日，合川規(guī)劃和自然局在給市民杜先生的信訪回復(fù)中表示，合川規(guī)劃和自然局正在按照《閑置土地處置辦法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》相關(guān)規(guī)定，調(diào)查東隆公司土地閑置、違約金、土地閑置費(fèi)事宜。

6月16日，記者獲悉，目前合川區(qū)規(guī)劃和自然局還在調(diào)查此事。

這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底是怎樣的呢？上游新聞·重慶商報(bào)將繼續(xù)關(guān)注此事的進(jìn)展。

【來(lái)源：重慶商報(bào)】

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