前段時(shí)間，北川河新區(qū)剛剛成交了890萬(wàn)/畝的“地王”，門(mén)源路三期又以800萬(wàn)/畝的價(jià)格掛牌，持續(xù)吸引著市場(chǎng)的關(guān)注。

為何地價(jià)會(huì)不斷上漲？這里面有房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的帶動(dòng)作用，究其根本是主城區(qū)土地日趨稀缺。

在西部地區(qū)，西寧這類河谷城市注定了土地稀缺，而青海人又都以在西寧有房為榮，就造成了目前的供需難題。

看一下西寧的兄弟城市蘭州，土地比西寧還稀缺。

面對(duì)這一局面，2012年底，蘭州啟動(dòng)“挖山造城”工程，目標(biāo)是利用蘭州城北地區(qū)的低丘緩坡，打造一個(gè)適合上百萬(wàn)人口居住的現(xiàn)代化新城，以緩解蘭州日益緊張的城區(qū)可開(kāi)發(fā)土地面積。

而今，很多蘭州知名樓盤(pán)都建到了山上，比如蘭州碧桂園、保利領(lǐng)秀山、蘭州萬(wàn)科城等。七八千的精裝房，只要解決好交通問(wèn)題，剛需客群必然蜂擁而至，導(dǎo)致這些樓盤(pán)銷量超高。

說(shuō)回西寧，咱們還沒(méi)到蘭州那一步，畢竟還有西川可以拓展，但也不容樂(lè)觀。

從近三年時(shí)間看，西寧每年大概出讓1500畝的商住用地，雖然南川片區(qū)和北川河新區(qū)尚有不少土地儲(chǔ)備，西寧主城區(qū)的現(xiàn)有儲(chǔ)備用地的供應(yīng)時(shí)間也沒(méi)幾年。

此外，唯一帶來(lái)不確定性的就是高新區(qū)、東川工業(yè)園、南川工業(yè)園，尤其是規(guī)劃調(diào)整后的高新區(qū)，具備一定的想象空間。但從每年1500畝的商住用地供應(yīng)來(lái)看，這些區(qū)域即使規(guī)劃調(diào)整，也很難改變主城土地稀缺的局面。

2020年，西寧樓市可謂是全國(guó)矚目，大批品牌房企不斷考察西寧。地價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)的土地拍賣拿地已經(jīng)越來(lái)越難，而且利潤(rùn)微薄。

很多房企已經(jīng)意識(shí)到西寧主城區(qū)土地稀缺的局面，開(kāi)始多種方式拿地。比如，2019年8月30日寧夏中房通過(guò)司法拍賣的方式取得城南新區(qū)一宗土地，折合單價(jià)137.81萬(wàn)/畝，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。

雖然可以如此操作，但這樣的機(jī)會(huì)可遇不可求，不能長(zhǎng)期維持企業(yè)發(fā)展。而合作開(kāi)發(fā)，在地價(jià)上漲的背景下，土地持有方的胃口也越來(lái)越大。

這么一來(lái)，西寧房企除了高價(jià)拿地，還剩兩條路：1、去碰主城區(qū)的硬骨頭，也就是舊城改造；2、在主城外囤地，坐等主城區(qū)土地供應(yīng)枯竭。

第一條路的代表是中房和金座，中房涉足曹家寨片區(qū)改造，金座則介入楊家巷和樂(lè)家灣片區(qū)改造。

第二條路的代表是綠地和盈吉，綠地一口吃掉了河湟新區(qū)1600余畝土地，盈吉?jiǎng)t在主城、河湟、多巴、魯沙爾全面布局，土地儲(chǔ)備近2000畝。

沒(méi)有走這兩條路的房企，接下來(lái)要么退出西寧市場(chǎng)，要么參加強(qiáng)手如云的公開(kāi)市場(chǎng)土地拍賣，就像接下來(lái)的門(mén)源路三期。

伴隨著主城區(qū)地價(jià)的不斷上漲，熱門(mén)區(qū)域的地價(jià)、房?jī)r(jià)都達(dá)到了前所未有的高度，很多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而開(kāi)始進(jìn)軍“冷門(mén)板塊”，比如城南新區(qū)、柴達(dá)木路、南川東路等區(qū)域。今年入市的住宅樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)向“冷門(mén)板塊”轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)。

今年以來(lái)，“冷門(mén)板塊”的樓市消息不斷，也吸引了不少人的目光，MR.LIU也在持續(xù)關(guān)注這些區(qū)域的變化，看這些區(qū)域如何減少與熱門(mén)板塊的“產(chǎn)品代差”與“價(jià)格代差”。

不得不說(shuō)，很多人買房依然局限于熱門(mén)板塊，但對(duì)比熱門(mén)板塊的房?jī)r(jià)和手中的資金，除了冷門(mén)板塊外似乎也很難有更好的選擇。