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實(shí)習(xí)記者 陶婷

步入四月，上海不僅頻推土地，征收工作也步入常態(tài)，土拍規(guī)則更是迎來(lái)了三年來(lái)首次調(diào)整。

前幾日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)出預(yù)告，4月下旬上海將一口氣推出約50幅地，涉及嘉定區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)等四區(qū)，如此集中推地在上海并不常見(jiàn)。

事實(shí)上，四月初臨港新片區(qū)的一場(chǎng)推介會(huì)就給上海土地市場(chǎng)開(kāi)了個(gè)好頭，推出8處住宅地塊和6處商業(yè)地塊，吸引融創(chuàng)、華僑城、光明地產(chǎn)等38家房企參加。

推介會(huì)還透露，臨港新片區(qū)2020年新建住宅面積爭(zhēng)取做到300萬(wàn)平方米的目標(biāo)，全年計(jì)劃出讓土地共152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃，商業(yè)地塊58幅。

除了土地推介，上海土地征收也逐漸恢復(fù)常態(tài)，近日連續(xù)日均擬征收土地十余宗。

4月13日，上海擬征收9宗地，涉及寶山區(qū)地塊7個(gè)地塊，浦東新區(qū)和松江區(qū)地塊各1個(gè)。兩天后，又公布了11宗土地征收信息，其中青浦區(qū)7宗，松江區(qū)3宗，浦東新區(qū)1宗。緊接著，上海奉賢區(qū)擬一次性征收5各區(qū)域的土地，征收面積合計(jì)20萬(wàn)平方米。

土地供應(yīng)增加和征收工作回歸正常離不開(kāi)政策的背書(shū)。

4月9日，發(fā)改委在文件中提到探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，完善部分中心城市市轄區(qū)規(guī)模結(jié)構(gòu)和管轄范圍，解決發(fā)展空間嚴(yán)重不足問(wèn)題。

次日，上海市發(fā)改委透露《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》即將出臺(tái)，將加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量，減輕房企入市成本壓力等等，并將加快啟動(dòng)市、區(qū)聯(lián)手土地儲(chǔ)備項(xiàng)目和新一輪市、區(qū)聯(lián)合舊區(qū)改造項(xiàng)目。

從此次政策的方向可以見(jiàn)得，舊改和城市更新將成為上?；ㄐ碌睦瓌?dòng)點(diǎn)，也是房企值得關(guān)注的方向。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策明確提到擴(kuò)大土地供應(yīng)，體現(xiàn)出今年借土地投資來(lái)擴(kuò)大有效投資的導(dǎo)向。同時(shí)不斷降低房企在上海拿地的成本，有助于鼓勵(lì)更多房企入市。

緊隨新政，上海土地出讓的規(guī)則出現(xiàn)了三年來(lái)首次松動(dòng)。

4月10日，上海出讓松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號(hào)地塊。特殊的是，此地塊放寬了拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)入圍者人數(shù)——有效申請(qǐng)人數(shù)為6人及以上的，本地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓，不超過(guò)5人則直接競(jìng)價(jià)拍賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)入圍者條件由之前的10進(jìn)2放寬至10進(jìn)5。

五天后上海掛出寶山顧村一宗宅地時(shí)，拍賣(mài)要求同樣有了放松——不足6人直接掛牌出讓，6人及以上競(jìng)價(jià)招標(biāo)。

入圍人數(shù)放寬，改變以往的打分制，最大的利好對(duì)象是房企。變動(dòng)之后，上海土地市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更加公平的競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格也更市場(chǎng)化。

與此同時(shí)，此次土拍還取消了15%的自持租賃住宅要求，只需配建5%的保障房即可。盡管起拍價(jià)會(huì)有所提高，但取消自持后對(duì)減輕房企拿地后開(kāi)發(fā)的資金壓力、促進(jìn)企業(yè)活力有不少利好。

自2017年上海采用新的招掛復(fù)合式規(guī)則起，土地出讓規(guī)則一直都沒(méi)有改變。而自持15%的出讓要求從2016年“滬九條”調(diào)控政策后成為硬性規(guī)定，也已執(zhí)行四年。

20天的土地款凍結(jié)、競(jìng)拍價(jià)不得超過(guò)自有資金、自持運(yùn)營(yíng)回報(bào)有限等勸退了一波中小房企，也熄滅了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱情。在嚴(yán)格的出讓規(guī)則之下，上海土地市場(chǎng)高溢價(jià)搶地的現(xiàn)象少之又少，低溢價(jià)、底價(jià)成交成了主基調(diào)。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，自2017年二季度上海實(shí)行土拍招標(biāo)掛牌復(fù)合模式以來(lái)，上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度低于1%。去年上海出讓的157宗地塊中，溢價(jià)率超過(guò)5%的只有8塊，今年一季度成交的地塊也多以低溢價(jià)為主。

而伴隨著這一規(guī)則的放松，上海土地市場(chǎng)低溢價(jià)率的現(xiàn)狀或?qū)⒈淮蚱?，土地出讓走向?qū)⒏鲜袌?chǎng)邏輯，定價(jià)將更加市場(chǎng)化，整體向價(jià)高者得的方向改變。

對(duì)于中小型房企而言，一方面出讓規(guī)則放松能促使其進(jìn)入市場(chǎng)拿地，但另一方面也存在無(wú)法與大企業(yè)同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)而加劇風(fēng)險(xiǎn)的可能。

“土拍規(guī)則變動(dòng)鼓勵(lì)更多有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，企業(yè)在后續(xù)拿地中要不斷進(jìn)行調(diào)整，注重規(guī)模和性能等級(jí)，做好成本控制。”嚴(yán)躍進(jìn)建議，“中小型企業(yè)可以與大企業(yè)進(jìn)行合作拿地。”

從政策向好、規(guī)則松動(dòng)種種利好條件來(lái)看，上海土地市場(chǎng)正在加快走出疫情的陰霾，供應(yīng)量增加、熱度回升。

3月份，上海土地供應(yīng)量達(dá)到140萬(wàn)平方米，環(huán)比2月增加了142%。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面積646萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%；土地出讓金690億元，同比增長(zhǎng)80%。

其中不乏一些優(yōu)質(zhì)地塊。將時(shí)間撥回至疫情高峰2月份，上海成交了一宗總價(jià)高達(dá)310.5億元的徐匯濱江地塊，成為內(nèi)地第一總價(jià)地王。大體量、高總價(jià)給今年上海土拍市場(chǎng)恢復(fù)信息打了一劑強(qiáng)心針。

后續(xù)讓人期待的還有即將在5月初出讓的靜安區(qū)江寧社區(qū)C050201單元023-7商辦地塊。該地塊的起始價(jià)60億元，雖然較高，但其地理位置十分優(yōu)越——周邊配有2號(hào)線、7號(hào)線、13號(hào)線等多條軌交，且與靜安寺、徐家匯相鄰。

就即將推介的50幅地來(lái)看，上海土地市場(chǎng)放量的趨勢(shì)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)4月份土地供應(yīng)量或?qū)⑼黄?00萬(wàn)平方米。

充裕的土地供應(yīng)，加上優(yōu)質(zhì)地塊的吸引，有助于保持土地價(jià)格平穩(wěn)、吸引房企入局。而適當(dāng)寬松的出讓規(guī)則，也助力上海土地市場(chǎng)朝向更市場(chǎng)化、更公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制邁進(jìn)。