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地產(chǎn)調(diào)控正邊際改善，土地市場(chǎng)迎投資窗口

——行業(yè)點(diǎn)評(píng)

分析師：董浩

SFC CE Ref：BOI846

聯(lián)系人：周卓君

主要觀點(diǎn)

利率下行趨勢(shì)明顯，行業(yè)流動(dòng)性邊際改善。受新冠疫情影響春節(jié)后中央層面陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，一方面“組合拳”引導(dǎo)利率下行趨勢(shì)明顯，其中MLF利率和LPR利率相繼下調(diào)，帶來(lái)流動(dòng)性邊際改善：2020年1月全國(guó)首套及二套房的按揭貸款利率分別為5.51%及5.82%，相較上月分別下滑1BP及2BP。結(jié)合2月央行1年期LPR下調(diào)10BP、5年期LPR下調(diào)5BP，預(yù)計(jì)二月份房貸利率仍將持續(xù)降低，房貸利率的改善將一定程度上拉動(dòng)購(gòu)房需求。另一方面央行貨幣執(zhí)行報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從長(zhǎng)期來(lái)看，中央強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)因?yàn)橐咔楦淖?，但不可否認(rèn)當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)邊際上收益于中央層面部分寬松政策。

因城施策在疫情背景下不斷深化。地方政府在疫情壓力下適度放松樓市的動(dòng)力較大，截至2月17日，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)已有20逾省市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策。具體來(lái)看，福建、河南、安徽、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等省市提出將根據(jù)“一城一策”原則在疫情期間制定有針對(duì)性的樓市調(diào)控政策；而海南等受疫情影響較小的區(qū)域則繼續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管；同時(shí)北京、上海等地則提出進(jìn)一步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

供給端和需求端雙管齊下，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。結(jié)合城市基本面差異，目前核心城市以供給端寬松為主，低能級(jí)城市以需求端刺激為主，預(yù)計(jì)后續(xù)政策調(diào)整的城市數(shù)量將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前，各地方政府供給端利好政策主要為分期繳納土地出讓金、順延開竣工及交付時(shí)間，此外部分城市如廣東佛山、山東青島等提出加大土地供給力度、浙江、江蘇無(wú)錫等則涉及到放松預(yù)售資金監(jiān)管要求、放寬預(yù)售條件等。需求端來(lái)看，駐馬店、南寧、撫州等地則陸續(xù)出臺(tái)上調(diào)公積金貸款額度及加大購(gòu)房補(bǔ)貼等刺激政策。

土地溢價(jià)率持續(xù)走低，財(cái)政壓力凸顯帶來(lái)土地市場(chǎng)投資窗口期。2018年土地市場(chǎng)熱度不減，數(shù)據(jù)顯示50大中城市土地出讓收入達(dá)近6000億元，相比2017年同期的3685.2億元增長(zhǎng)60.6%；土地出讓金占政府性基金收入的比重達(dá)到86％。而2018年末、2019年初土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，百城土地周度成交宗數(shù)一度跌至個(gè)位。以各省市土地出讓金/財(cái)政收入總額來(lái)看地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源的依賴性仍較高，部分省市如重慶、四川等土地出讓收入占其財(cái)政總收入比例甚至高于80%。

wind最近一次財(cái)政情況統(tǒng)計(jì)顯示核心城市地方政府大多支大于收，財(cái)政赤字現(xiàn)象普遍?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行疊加新冠疫情勢(shì)必進(jìn)一步加劇財(cái)政赤字情況，地方政府或?qū)⒃黾油恋厥袌?chǎng)掛牌數(shù)量以緩解壓力。我們認(rèn)為盡管土地財(cái)政不可持續(xù)，但土地創(chuàng)收模式短期內(nèi)恐難以消除，因此疫情下地方政府將繼續(xù)加大土地供應(yīng)力度。

土地溢價(jià)率持續(xù)走低，資金充裕房企或可適度補(bǔ)貨。部分省市一月以來(lái)掛牌宗數(shù)及掛牌土地面積皆較去年同期有所增加，其中煙臺(tái)、中山、蘇州、珠海等熱門城市土地供應(yīng)量更是翻倍增長(zhǎng)。而百城土地溢價(jià)率當(dāng)前處于歷史低位，自2019年末降至個(gè)位數(shù)后年初小幅回升至15%上下。預(yù)計(jì)疫情穩(wěn)定后，多地政府將繼續(xù)加大土地供應(yīng)，考慮到土地溢價(jià)率持續(xù)走低，資金充裕房企或可低溢價(jià)率拿地以補(bǔ)充土儲(chǔ)。長(zhǎng)期來(lái)看，房企融資預(yù)計(jì)在“房住不炒”的大環(huán)境下穩(wěn)步運(yùn)行，房企用銷售回款保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定性尤為重要，融資能力及自身造血能力突出的房企將逆勢(shì)而上獲取資源，而債務(wù)銷售雙承壓的房企或被淘汰于市場(chǎng)，從而帶來(lái)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。

投資建議

由于受到新冠疫情的沖擊，在房住不炒、因城施策背景下，中東部省市陸續(xù)出臺(tái)地產(chǎn)前端扶持及購(gòu)房補(bǔ)貼等政策拉動(dòng)樓市略回暖，房地產(chǎn)板塊估值有望提升。持續(xù)推薦行業(yè)首選配置組合：【金地集團(tuán)】、【萬(wàn)科A】、【中國(guó)奧園】、【陽(yáng)光城】，同時(shí)建議關(guān)注：【中駿集團(tuán)控股】、【龍光地產(chǎn)】、【弘陽(yáng)地產(chǎn)】。

風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）新冠疫情影響超預(yù)期。若新冠疫情未能及時(shí)、有效的得到控制，新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響將進(jìn)一步增加。（2）行業(yè)銷售下滑超預(yù)期。由于三四線棚改貨幣化退潮，疊加新冠疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)銷售下滑幅度會(huì)更大。（3）政策逆周期調(diào)控力度不及預(yù)期。若房地產(chǎn)逆周期調(diào)控力度太小，甚至調(diào)控方向持續(xù)趨嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生不利影響。