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最近想給大家說說，樓市發(fā)生的幾件事情：

1

首先看來自開發(fā)商的不同聲音。

降價一直是全國房地產(chǎn)市場的主旋律，然而，到年底總會有些不同聲音出來，這不就有一些特立獨行的開發(fā)商，開始反其道而行宣布漲價。

從11月份的70城房價指數(shù)來看，鄭州不管是新房還是二手房環(huán)比都處于下跌之中。在不降價不買房的購房者心目中，近期一些開發(fā)商發(fā)布了漲價通知。

“漲價在即”，“優(yōu)惠取消”等字眼開始出現(xiàn)，給降價籠罩下的鄭州市場，帶來了不一樣的聲音。刷屏的朋友圈讓你分分鐘感受到錯覺就是元旦是多么重要的一個節(jié)點，錯過12月份，就錯過了幾萬塊錢。

但是我們來看這些樓盤，要么在遠(yuǎn)郊，要么位置不好。不漲價都很難銷售的樓盤，即使宣布漲價也難改命運(yùn)。其實這種現(xiàn)象不止出現(xiàn)在今年，去年也是如此，元旦前一波漲價。狼來了，喊多了便成了開發(fā)商間的自嗨。

你以為這類現(xiàn)象只出現(xiàn)在鄭州，錯，60公里外的三四線城市開封也是如此：

“寧可累死自己，也要餓死同行”半個月后，要上漲1千，但是我們來看，恒大未來城從1萬降到6800，把片區(qū)的價格卡死。中意湖附近，7-8千的價格分分鐘可以撿漏，即使已經(jīng)基本成熟的汴西湖片區(qū)在這樣的市場下也沒有抗住。

而開封西區(qū)還不斷的有土地出來，這種情況下，再提漲價真的是拿著梁靜茹的勇氣在進(jìn)行。餓死同行的時刻，也要注意心疼下瑟瑟發(fā)抖的自己。

除了自我營銷外，還有一些開發(fā)商漲價，是政策給的信心，比如廣州發(fā)布了放開人才限購，一些銷售群就開始封盤調(diào)價的消息。

宣布漲價可以，也要根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行。

對于一些放松限購的城市來說，這種營銷方式或許還有些效果，但對于一些三四線來說，漲價的意義不大，明年是棚改的最后一年，可謂冷暖自知，購房者大可不必為這樣的情形而感到焦躁，恐慌。

2

再看逐漸穩(wěn)住的土拍：

新野：XG【2019】 07-A地塊出讓最終被南陽建聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建業(yè)集團(tuán)）以成交價4200萬摘下，折合168萬/畝，成功“坐”上新野“地王”寶座！

武漢：10月23日華僑城以66.4億溢價摘得青山濱江地塊，樓面價12206元/平，此為青山新地王。

廣州：番禺地塊6月30日曾經(jīng)流拍，12月初，由保利收入囊中。

江陰：高新區(qū)C-32、C-33地塊被廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，云亭C-34地塊江蘇錦春置業(yè)有限公司拿下，3塊地總價22.08億。

……

我們來看近期的土拍市場，明顯的出現(xiàn)以下幾點特點：

1、土地成交量增加

11月全國土地供應(yīng)量大增，環(huán)比大漲113%，和去年同期相比也呈增加之勢，漲幅為20%，是近三年來的最高峰。而在成交方面，表現(xiàn)也不錯，增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，同環(huán)比均呈上漲趨勢，漲幅均為16%。受一線城市成交規(guī)模增加的影響，整體地價下滑趨勢也因此中止。但是成交均價來說，一線城市廣州，上海等地價便宜是有所下降的，三四線微漲，而漲幅比較多的是二線城市，特別是蘇州。

2、溢價不高多為底價成交，土地流拍下降。

從圖表中可以看出，溢價率和流拍率整體的趨勢是下降的。溢價率在今年4月份到達(dá)峰值，而流拍率在那個時候也不高，跟市場有很大的關(guān)系，4月份全國房地產(chǎn)市場正值小陽春，土拍市場也是一片火熱。而目前從監(jiān)控的城市來看，二線城市西安，武漢，合肥等優(yōu)質(zhì)地塊溢價比較高。

10月份溢價率首次上升，11月份回落，不過相差不多。流拍率是比之前下降了不少，從整個下半年來看是比較低的。土地流拍的現(xiàn)象還會存在，不僅三四線會流拍，一二線也會出現(xiàn)，可見開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，畢竟資金依舊緊張，不過整體市場穩(wěn)定之勢明顯。

就以成都土拍為例來看，基本底價成交。

3、城市核心區(qū)域，爭搶依舊。

從表中可以看出，溢價率比較高的是廈門的商住地塊，因為地塊區(qū)位優(yōu)勢比較好，一出讓都有13家房企來競拍，刷新了島內(nèi)成交土地的總價紀(jì)錄和單價紀(jì)錄。而在最近土拍中，深圳也是比較突出的，推出優(yōu)質(zhì)地塊，光明、龍華、坪山的三宗地溢價率均超20%。在深土交告17號/A816-0068地塊周邊都是地鐵線路，配套成熟，成為一線城市中溢價最高的。

土地市場出現(xiàn)這種情況的原因：

一是因為年底不少城市集中放地，增加了土地供應(yīng)量。

二是政府調(diào)整拿地策略，出讓一些優(yōu)質(zhì)地塊。

三是各個城市的因城施策。

3

最后再看政策的變化：

有報告顯示，11月全國地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新今年紀(jì)錄，高達(dá)72次。在地方政府緊鑼密鼓的調(diào)整下，2019年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計達(dá)575次，遠(yuǎn)超去年全年450次。不管是一二線還是三四線都有行動。

而在這些政策中，人才政策以及落戶政策是最為廣泛應(yīng)用的，而廣州目前表現(xiàn)最為亮眼，短短7天時間，廣州有3個區(qū)針對人才購房，調(diào)整了限購政策。

不管是政策，土地還是開發(fā)商，這些行為也都呈現(xiàn)出一種狀態(tài)，就是樓市艱難的時候已經(jīng)過去，在掙扎中看到了希望。

從開發(fā)商拿地策略中可看出，城市之間的分化更加的深入，在資金壓力比較大的情況下，核心城市的核心位置才是追逐的對象。從另一個方面也告訴了我們什么樣子的房源是最抗跌最保值的。

至于開發(fā)商漲價，一定要有自己的判斷，到底是逼定還是真漲價。市場越是混亂，也是說明大行情時期并未到來，而明年市場還是會慢慢來，但是來的不會那么激烈，畢竟房住不炒的大政策未變。

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米宅：米宅旗下，專業(yè)研究全國房地產(chǎn)的宏觀、前策、戶型、房企、景觀、運(yùn)行、營銷、成本等領(lǐng)域，有案例、有分析有數(shù)據(jù)、是你了解房地產(chǎn)、購房置業(yè)的好幫手！