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投實(shí)消息：房住不炒，國(guó)有平臺(tái)攜巨量資金入局房屋租賃市場(chǎng)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化加速。

據(jù)河南日?qǐng)?bào)報(bào)道，11月10日，河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在鄭州召開住房租賃試點(diǎn)工作推進(jìn)會(huì)，推進(jìn)鄭州、開封、洛陽(yáng)三市住房租賃試點(diǎn)工作開展。

鄭州作為國(guó)家住房租賃試點(diǎn)城市和集體土地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，正在加快配套制度建設(shè)，洛陽(yáng)、開封等省住房租賃試點(diǎn)城市，正在不斷完善工作方案，成熟后將分別以市政府名義印發(fā)實(shí)施。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，河南省還將進(jìn)一步完善公積金可支付房租、租房者享受國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房、發(fā)展租賃地產(chǎn)等政策，同時(shí)在金融、土地、財(cái)稅、投資等方面積極探索，進(jìn)而推動(dòng)我省加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

河南首批16家住房租賃試點(diǎn)企業(yè)誕生

河南省加塊培育住房租賃市場(chǎng)主體，確定了16家企業(yè)為第一批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)。分別為：

中原豫資投資控股集團(tuán)有限公司（河南省豫資青年人才公寓置業(yè)有限公司）

鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司（鄭州市房屋租賃有限公司）

河南云屋暢想網(wǎng)絡(luò)科技有限公司

河南青檸公寓管理有限公司

河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司

河南米客之家信息技術(shù)有限公司

河南城中家公寓管理有限公司

康橋集團(tuán)鄭州康顥公寓管理有限公司

河南木蟲公寓管理有限公司

世聯(lián)行鄭州紅璞酒店管理有限公司

鄭州華南城有限公司

河南向日葵房屋租賃有限公司

鄭州榮盛家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

鄭州點(diǎn)石房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司

洛陽(yáng)懿皇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

洛陽(yáng)市匯天房地產(chǎn)咨詢有限公司

此前10月12日，在武漢市住房租賃試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)議上，武漢市明確第一批26家國(guó)有企業(yè)、混合所有制和民營(yíng)企業(yè)參與住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)，首批3個(gè)項(xiàng)目納入試點(diǎn)。（關(guān)注投實(shí)微信公眾號(hào)回復(fù)“住房租賃試點(diǎn)”查看全名單）

根據(jù)此前鄭州市人民政府印發(fā)的《鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，在現(xiàn)有國(guó)有投融資平臺(tái)中選取1—2家公司，增加住房租賃業(yè)務(wù)。通過新建、購(gòu)買或者長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)內(nèi)閑置低效地產(chǎn)等方式多渠道籌集房源，開展租賃住房、青年人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；開展住房租賃托管服務(wù)。2017年10月底前購(gòu)買或長(zhǎng)期租賃500套左右存量房源開展租賃業(yè)務(wù),12月底前新籌建2000套左右租賃住房。2020年前,國(guó)有租賃平臺(tái)企業(yè)持有的住房租賃房源占全市增量的20%左右。

國(guó)開行、建行進(jìn)軍河南住房租賃市場(chǎng)

11月10日上午，河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳分別與國(guó)家開發(fā)銀行河南省分行、中國(guó)建設(shè)銀行河南省分行簽訂住房租賃市場(chǎng)合作協(xié)議。這標(biāo)志著國(guó)開行、建行正式進(jìn)軍河南住房租賃市場(chǎng)。

近日，多家銀行密集宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。這些銀行普遍采用銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融支持和技術(shù)支持。

在第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺(tái)出租房源，與此同時(shí)，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品。

另一種模式是銀行與政府合作，聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺(tái)，在人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評(píng)價(jià)、資金監(jiān)管等租房全流程各個(gè)環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融服務(wù)和產(chǎn)品。

此前11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園等11家房地產(chǎn)公司、11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。作為全國(guó)首個(gè)租房貸款產(chǎn)品，“按居貸”是專門用于個(gè)人支付房租租金等相關(guān)用途的人民幣貸款。

而租賃市場(chǎng)的ABS(資產(chǎn)支持證券)、REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等新型融資方式也在穩(wěn)步推進(jìn)中。

長(zhǎng)租公寓ABS發(fā)行分析

今年1月份，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓成功設(shè)立"魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃"，募集資金總額為3.5億元。

這是中國(guó) ABS 發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該計(jì)劃期限為 1-3 年，采用優(yōu)先級(jí) / 次級(jí)支付機(jī)制。其中優(yōu)先級(jí)共設(shè)三檔，均獲得中誠(chéng)信證評(píng)授予的 AAA 評(píng)級(jí)，優(yōu)先級(jí)平均利率約為年化 5%。

魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其北京、上海、廣州3個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)部分公寓2016年6月至2019年6月租金收入。這30處公寓物業(yè)合計(jì)租賃面積12.9萬(wàn)平方米,以“特定門牌號(hào)的公寓”所產(chǎn)生的租金收入作為入池資產(chǎn),入池房間數(shù)為4014間。

魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)如下：

8月15日，分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商——自如成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS，同時(shí)這也是繼魔方公寓后國(guó)內(nèi)第二家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商主體發(fā)行的ABS。二者對(duì)比如下：

長(zhǎng)租公寓REITs模式分析

11月3日，全國(guó)首單住房租賃類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式發(fā)行，作為國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓權(quán)益型“類REITs”產(chǎn)品，新派專項(xiàng)計(jì)劃由渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任計(jì)劃管理人，標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)是位于北京國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”。該產(chǎn)品總規(guī)模為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品規(guī)模1.3億元，獲AAA評(píng)級(jí)，發(fā)行利率5.3%。深交所指出：該產(chǎn)品不依賴于主體信用，而是憑借公寓資產(chǎn)的租金回報(bào)和物業(yè)增值預(yù)期，獲得投資者認(rèn)可。

深交所方面認(rèn)為：長(zhǎng)租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰”的特點(diǎn)，符合資產(chǎn)證券化對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可為收購(gòu)房源并改建成長(zhǎng)租公寓提供資金支持。

10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上交所審核通過。保利租賃住房REITs由保利集團(tuán)控股公司保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同實(shí)施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。

目前長(zhǎng)租公寓REITs宜采用的模式有兩種：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。第一種，長(zhǎng)租公寓持有/運(yùn)營(yíng)方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池，以租金的未來收益權(quán)作為償還來源，并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措施，根據(jù)長(zhǎng)租公寓租金的預(yù)期收入水平和合理收益率確定REITs規(guī)模和份額，在銀行間市場(chǎng)上市交易。

第二種則是長(zhǎng)租公寓持有/運(yùn)營(yíng)方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給專門的項(xiàng)目公司，設(shè)立REITs籌集資金，在證券市場(chǎng)上市交易。

鄭州5000套青年人才公寓本月底前開建

將首次推出兩宗“只租不售”地塊

據(jù)河南商報(bào)報(bào)道，鄭州已指定鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司、地產(chǎn)集團(tuán)、鄭州市建設(shè)投資總公司三家國(guó)有平臺(tái)增加住房租賃業(yè)務(wù)，開展租賃型青年人才公寓和市場(chǎng)化租賃住房的建設(shè)工作。其中，由住投公司承建的5000套青年人才公寓，將于11月底前開工建設(shè)。

同時(shí)，住投公司已與建設(shè)銀行河南省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，下一步雙方將在青年人才公寓、租賃住房、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中開展合作。

鄭州市青年人才公寓項(xiàng)目分布在鄭州市五個(gè)區(qū)，共有六個(gè)地塊，分別為省委黨校舊址紅專路地塊、金水區(qū)魏河北路地塊、中原區(qū)雪松路地塊、二七區(qū)漓江路地塊、惠濟(jì)區(qū)中央西路地塊、管城區(qū)金岱產(chǎn)業(yè)園地塊。計(jì)劃總投資25億元，總建筑面積40萬(wàn)平米，面積分為120平方米、90平方米、60平方米，三種戶型的比例為1:3:6。施工采用最新的裝配式建筑，以成品房為交房標(biāo)準(zhǔn)。

此前8月9日，省長(zhǎng)陳潤(rùn)兒主持召開省政府常務(wù)會(huì)議，省政府計(jì)劃在2年內(nèi)開工建設(shè)2萬(wàn)套青年人才公寓，其中今年年底前一期開工建設(shè)6000套。鄭州市根據(jù)實(shí)際情況，也將同步啟動(dòng)青年人才公寓建設(shè)。

9月18日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布《省直青年人才公寓晨暉苑項(xiàng)目選址意見書》，建設(shè)項(xiàng)目擬選位置鄭東新區(qū)晨暉路東、賈魯街南、薛崗街西和薛夏北街北，擬占地約126.64畝，建筑面積約450268平方米。建設(shè)單位為河南省豫資青年人才公寓置業(yè)有限公司。

9月20日，鄭東新區(qū)管委會(huì)發(fā)布批前公示，擬把位于白沙組團(tuán)東部的約23.28公頃土地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地（青年人才公寓），可建設(shè)住宅建筑面積為34.13萬(wàn)㎡，可建設(shè)人才公寓不少于3000套，用地范圍為龍華路東、匯川路西、文匯路南、賀莊路兩側(cè)、祥符路北、文華路北的部分區(qū)域。

此外，據(jù)了解，今年年底前，鄭州市將推出兩塊新出讓土地，用來建設(shè)租賃住房，同時(shí)推出一塊新出讓土地，用于配建租賃住房。

另外，據(jù)河南商報(bào)報(bào)道，鄭州市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)分為兩個(gè)階段進(jìn)行建設(shè)。截至目前，第一階段的房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)建設(shè)資金已撥付到位，正在加快建設(shè)；第二階段的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)計(jì)劃和資金申請(qǐng)，正在進(jìn)行項(xiàng)目審核，力爭(zhēng)在短期內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)工作。鄭州方面表示，關(guān)于平臺(tái)建設(shè)，爭(zhēng)取能在12月試點(diǎn)驗(yàn)收時(shí)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。