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1月17日，以“向上生長(zhǎng)”為主題的2025中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇暨CIHAF第二十五屆中國(guó)住交會(huì)在北京召開，大會(huì)由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦。

會(huì)上，御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖分享了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)展的見解。他表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型，企業(yè)需要深化住宅市場(chǎng)研究并涉足商用物業(yè)，以尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型之路。馮侖強(qiáng)調(diào)，企業(yè)必須正視困難，深入研究行業(yè)規(guī)律和增長(zhǎng)邏輯，而非盲目跟風(fēng)或依賴媒體新概念。

針對(duì)轉(zhuǎn)型，馮侖提出了兩條實(shí)現(xiàn)向上生長(zhǎng)的路徑：一是深化住宅市場(chǎng)研究，包括細(xì)分市場(chǎng)的精準(zhǔn)挖掘、租賃市場(chǎng)的積極拓展，以及住宅工業(yè)化、模塊化建筑和科技創(chuàng)新的深入應(yīng)用；二是涉足商用物業(yè)領(lǐng)域，如寫字樓、公寓和購(gòu)物中心等，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化。他進(jìn)一步闡述了房地產(chǎn)向上生長(zhǎng)的四個(gè)階段特征，指出隨著GDP的增長(zhǎng)，地產(chǎn)開發(fā)公司的商業(yè)模式將發(fā)生顯著變化，從典型的開發(fā)公司模式逐步演變?yōu)榫C合運(yùn)營(yíng)商和金融階段。

同時(shí)，馮侖也注意到了房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的轉(zhuǎn)型難題。許多企業(yè)傾向于選擇橫向轉(zhuǎn)型，但這種轉(zhuǎn)型往往跨度過大，容易損害企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。他認(rèn)為，更為穩(wěn)健的轉(zhuǎn)型方式應(yīng)該是向上生長(zhǎng)，即專注于自己領(lǐng)域內(nèi)的深入發(fā)展。他強(qiáng)調(diào)，全球真正做得好的房地產(chǎn)公司都是專注于自己領(lǐng)域內(nèi)的向上發(fā)展，而非盲目擴(kuò)張。

展望未來，馮侖表示對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為，隨著政策面和宏觀面的改善以及企業(yè)層面的不斷努力，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步推動(dòng)企業(yè)向更高層次發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更加健康、可持續(xù)的發(fā)展。他呼吁房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)守本業(yè)、提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，并充分利用科技手段來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)和客戶需求的變化。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)真正的向上生長(zhǎng)。

90%住宅項(xiàng)目公司或?qū)⒚媾R轉(zhuǎn)型

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程中，馮侖注意到，與其他行業(yè)相似，許多企業(yè)傾向于選擇橫向轉(zhuǎn)型，看似轉(zhuǎn)型成功，實(shí)則跨度過大，容易損害企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

他認(rèn)為還有另外一種更為穩(wěn)健的轉(zhuǎn)型方式，如同從小哥哥成長(zhǎng)為青年、壯年、中年、老年的這種向上生長(zhǎng)。但很少有企業(yè)專注于這種向上成長(zhǎng)，反觀全球真正做得好的房地產(chǎn)公司，都是專注于自己領(lǐng)域內(nèi)的向上發(fā)展。

他表示，在討論房地產(chǎn)時(shí)，我們往往將住宅與房地產(chǎn)的概念混為一談。實(shí)際上，住宅只是房地產(chǎn)多元化領(lǐng)域中的一部分，除此之外，還包括辦公、商業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康以及政府物業(yè)等六大類別。若想在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)縱向增長(zhǎng)，就必須跳出住宅的局限，關(guān)注這些新興領(lǐng)域。

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域也迎來了轉(zhuǎn)型與升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，當(dāng)GDP處于較低水平時(shí)，房地產(chǎn)確實(shí)以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，開發(fā)模式簡(jiǎn)單直接，競(jìng)爭(zhēng)主要圍繞規(guī)模、成本和速度展開。然而，當(dāng)GDP突破1萬(wàn)美金大關(guān)后，房地產(chǎn)領(lǐng)域開始發(fā)生深刻變化。此時(shí)，若再僅僅依賴住宅開發(fā)，將難以實(shí)現(xiàn)向上發(fā)展。相反，商業(yè)、辦公、物流倉(cāng)儲(chǔ)等其他業(yè)態(tài)開始嶄露頭角，并逐漸展現(xiàn)出比住宅更為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)潛力。

馮侖認(rèn)為，在這一階段，我們不能簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)視為下半場(chǎng)的開始。事實(shí)上，只有當(dāng)GDP達(dá)到5萬(wàn)美金以上時(shí)，房地產(chǎn)才真正進(jìn)入下半場(chǎng)。其實(shí)，在GDP超過1萬(wàn)美金后，智能倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈、數(shù)據(jù)中心以及醫(yī)療健康等新興業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)速度極為迅猛。這些領(lǐng)域不僅滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求，也推動(dòng)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的多元化發(fā)展。

與此同時(shí)，住宅市場(chǎng)則呈現(xiàn)出減速、減價(jià)、減量的趨勢(shì)，但這并不意味著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)失去了增長(zhǎng)動(dòng)力。相反，其他業(yè)態(tài)的持續(xù)增長(zhǎng)正是房地產(chǎn)向上發(fā)展的表現(xiàn)。展望未來來看，當(dāng)GDP增長(zhǎng)至3萬(wàn)、4萬(wàn)美金時(shí)，金融類房地產(chǎn)和出租類房地產(chǎn)的比例將進(jìn)一步增加，資產(chǎn)管理也將變得更加重要，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式將會(huì)逐漸減少。

以美國(guó)為例，盡管美國(guó)人均GDP已達(dá)7萬(wàn)美元，但在傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域，擁有30年以上歷史的公司僅有500多家。相比之下，我國(guó)擁有8萬(wàn)多家專注于住宅建設(shè)的公司。馮侖表示，“這意味著，為了持續(xù)向上發(fā)展，約90%的以住宅為主的項(xiàng)目公司或?qū)⒚媾R轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，僅有5%~10%的公司能夠緊跟時(shí)代步伐、不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)向上生長(zhǎng)。”

向上生長(zhǎng)的兩條路徑

“在進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展的路徑時(shí)，我們借鑒了日本、韓國(guó)、新加坡及歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的寶貴經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)了兩條行之有效的向上生長(zhǎng)路徑。”馮侖表示。

一種是對(duì)于希望在住宅領(lǐng)域取得突破的房地產(chǎn)企業(yè)而言，深化住宅市場(chǎng)研究是不可或缺的一環(huán)。這包括細(xì)分市場(chǎng)的精準(zhǔn)挖掘、租賃市場(chǎng)的積極拓展，以及住宅工業(yè)化、模塊化建筑和科技創(chuàng)新的深入應(yīng)用。這些發(fā)展模式在全球領(lǐng)先的住宅企業(yè)中已得到廣泛實(shí)踐，它們不僅解決了住房從無到有基本的住房需求，更在智能化、低碳化、租賃模式創(chuàng)新及科技與工廠化生產(chǎn)的融合上持續(xù)深耕，展現(xiàn)了企業(yè)向上生長(zhǎng)的蓬勃活力。

發(fā)達(dá)國(guó)家在住宅市場(chǎng)上早已實(shí)現(xiàn)了無限細(xì)分，如針對(duì)單身群體的住宅市場(chǎng)，進(jìn)一步細(xì)分為“單身不單居”和“單身獨(dú)居”等細(xì)分市場(chǎng)。這種對(duì)市場(chǎng)細(xì)分的深入挖掘，正是企業(yè)向上生長(zhǎng)的重要體現(xiàn)，而非僅僅停留在傳統(tǒng)的蓋樓賣房層面。面對(duì)銷售挑戰(zhàn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極尋求解決方案，而非消極等待政府干預(yù)，這才是積極向上的態(tài)度。

另一種則是企業(yè)在保持住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，逐步向商用物業(yè)領(lǐng)域拓展，如寫字樓、公寓和購(gòu)物中心等，這也是實(shí)現(xiàn)向上生長(zhǎng)的重要途徑。“這一轉(zhuǎn)型過程需要時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)的積累，通常需要15至20年的不懈努力。房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，是需要耐心和堅(jiān)持的長(zhǎng)期過程。”馮侖表示。

以香港為例，現(xiàn)有的五大地產(chǎn)公司都經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)15年至20年的轉(zhuǎn)型與成長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)了住宅收入與出租收入的均衡，標(biāo)志著它們轉(zhuǎn)型的成功。

在亞洲，凱德置地則是一個(gè)迅速轉(zhuǎn)型的典范，僅用13年就完成了從單一住宅業(yè)務(wù)向多元化業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。隨著新加坡人均GDP達(dá)到13萬(wàn)美金，凱德置地也成功構(gòu)建了涵蓋住宅、寫字樓和商業(yè)物業(yè)的多元化業(yè)務(wù)體系。

馮侖表示，隨著企業(yè)的不斷向上發(fā)展，其業(yè)務(wù)重心逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理和金融領(lǐng)域，而與建筑業(yè)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)則逐漸減少，這也標(biāo)志著企業(yè)已經(jīng)邁入了更高層次的發(fā)展階段。

向上生長(zhǎng)的四個(gè)階段特征

“隨著GDP從1萬(wàn)美金逐步攀升至2萬(wàn)、3萬(wàn)、5萬(wàn)乃至6萬(wàn)美金的不同經(jīng)濟(jì)階段，地產(chǎn)開發(fā)公司在其向上發(fā)展的軌跡中，顯現(xiàn)出四個(gè)明顯的商業(yè)模式特征。”馮侖進(jìn)一步表示，

第一階段特征，典型的開發(fā)公司模式占據(jù)主導(dǎo)，這些公司更接近于建筑業(yè)與制造業(yè)，專注于土地的獲取、房屋的建設(shè)與銷售，市場(chǎng)細(xì)分與專業(yè)化程度相對(duì)較低。

第二階段特征，當(dāng)人均GDP邁過3萬(wàn)美金門檻后，以特朗普為代表的收費(fèi)開發(fā)商開始出現(xiàn)。他們超越了傳統(tǒng)開發(fā)商的角色，采用非傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式，憑借強(qiáng)大的品牌影響力，幾乎不直接投入資金，而是通過多元化的服務(wù)性收費(fèi)，這就是所謂的“非develop”模式。

馮侖舉例表示，特朗普大廈遍布全球，便是這一模式的典型代表，其收入模型為“1+5”，即“1”點(diǎn)權(quán)益分配加上“5”種服務(wù)性收費(fèi)。

第三階段特征，當(dāng)人均GDP達(dá)到5萬(wàn)美金時(shí)，開發(fā)商逐漸演變?yōu)榫C合運(yùn)營(yíng)商，如國(guó)貿(mào)三期，其建筑規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米，年收益高達(dá)60億元，市值甚至超過萬(wàn)科。這種開發(fā)模式以運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)管理為導(dǎo)向，先確定回報(bào)率，再反向進(jìn)行建設(shè)。因此，在房屋建設(shè)之初，租客和未來收益就已經(jīng)非常明確，這種能力非常強(qiáng)大。

第四階段特征，則是以REITs管理公司或者GP公司為代表的金融階段。黑石等金融性開發(fā)公司成為這一階段的典型代表。

馮侖認(rèn)為，“對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)商而言，要實(shí)現(xiàn)持續(xù)向上生長(zhǎng)，必須超越對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅資產(chǎn)等單一領(lǐng)域的局限，深入理解并遵循全球房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)階段規(guī)律，這是持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)止跌企穩(wěn)的最好辦法。”

展望未來，他認(rèn)為，除政策與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境外，企業(yè)層面的努力同樣至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)堅(jiān)守本業(yè)，不斷提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，并充分利用科技手段，對(duì)客戶負(fù)責(zé)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，逐步邁向更高的發(fā)展階段。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)更加健康、可持續(xù)的發(fā)展。